Можно ли сдавать квартиру посуточно как самозанятый

Да. НПД предусматривает доходы от сдачи в аренду жилых помещений, и срок договора значения не имеет: под режим попадает и долгосрочная аренда, и посуточная.

Подходит ли НПД для апартаментов

Нет. Доходы от аренды нежилых помещений и апартаментов под НПД не подпадают: исключение в законе сделано только для аренды жилых помещений.

Какая ставка налога при посуточной сдаче

4 % с оплат от физических лиц и 6 % с оплат от компаний и ИП. При посуточной сдаче гостям это почти всегда 4 %. Декларацию сдавать не нужно, фиксированные страховые взносы платить не требуется.

Какой лимит дохода у самозанятого

2,4 млн рублей в год нарастающим итогом. При превышении право на НПД теряется и нужен другой налоговый режим.

Можно ли нанять горничную

По трудовому договору — нет, это прямое условие режима. Разовые исполнители по гражданско-правовым договорам под запрет не попадают, но налоговая смотрит на суть отношений, и постоянная уборка по расписанию выглядит как работа по найму.

Можно ли применять НПД к услугам гостевого дома

ФНС письмом от 27.04.2026 № СД-36-3/3331@, согласованным с Минфином, сообщила, что перечни ограничений закона № 422-ФЗ запрета на такие услуги не содержат, поэтому режим применять можно при соблюдении общих ограничений.

ОтельБот → Блог → Налоги и оформление

Самозанятость и посуточная аренда: где проходит граница режима

29 августа 2026 · чтение 6 минут

«Самозанятый посуточная аренда» набирает 588 показов в месяц, и рядом стоит хвост про договор: 160 запросов ищут его образец. Спрашивают об одном и том же — можно ли сдавать квартиру посуточно на НПД и в какой момент этот режим заканчивается. Собрали ответы по официальным источникам ФНС, снято 29 августа 2026 года.

Две колонки условий режима НПД: слева жилое помещение, ставки 4 и 6 процентов, отсутствие деклараций и взносов, гостевой дом; справа апартаменты и нежилое, лимит 2,4 млн рублей, запрет наёмных работников, ограничение для госслужащих — **Условия режима одним экраном.** Всё, что слева, режим допускает; справа — границы, за которыми НПД заканчивается.

Что режим разрешает

Налог на профессиональный доход прямо предусматривает доходы от сдачи в аренду жилых помещений. Квартира, комната, дом — сюда попадает и долгосрочная аренда, и посуточная: закон говорит про вид помещения, а срок договора в этом месте роли не играет.

Ставки две: 4 % с оплат от физических лиц и 6 % с оплат от компаний и ИП. Для посуточной сдачи это почти всегда четыре процента, потому что платят гости. Декларацию сдавать не нужно, учёт доходов ведётся в приложении, фиксированные страховые взносы платить не требуется — пенсионное страхование остаётся добровольным.

ИП тоже может работать на НПД: закон разрешает режим физическим лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям.

Свежее разъяснение про гостевой дом

Самый спорный вопрос последних лет — что делать владельцу гостевого дома. ФНС ответила на него письмом от 27 апреля 2026 года № СД-36-3/3331@, согласованным с Минфином (письмо от 22 апреля 2026 года № 03-11-09/33827).

Логика ведомства простая. Объектом НПД признаются доходы от реализации товаров, работ и услуг, а перечни ограничений в статьях 4 и 6 закона № 422-ФЗ закрытые. Запрета на услуги гостевого дома в этих перечнях нет, значит применять режим можно — при соблюдении общих ограничений.

Ключевые слова здесь про общие ограничения, и они же составляют вторую половину статьи.

Где режим заканчивается

Апартаменты и любое нежилое помещение. Доходы от их аренды под НПД не подпадают: закон выводит из режима передачу имущественных прав на недвижимость, оставляя исключением только аренду жилых помещений. Апартаменты по документам жильём не считаются, и это самая частая ошибка владельцев.

Лимит 2,4 млн ₽ в год. Считается нарастающим итогом. При превышении право на режим теряется, и дальше нужен другой — упрощёнка или патент у ИП. Потолок стоит посчитать заранее: он общий на все ваши доходы по режиму, поэтому вторая и третья квартира складываются с первой.

Таблица годовой выручки одной квартиры при ценах от 2500 до 10000 рублей за сутки и загрузке 40, 60 и 80 процентов: только вариант 10000 рублей при загрузке 80 процентов выходит за лимит 2,4 млн рублей — **Наш расчёт: цена за сутки × 365 × загрузка.** Одна квартира упирается в потолок редко — вопрос обычно возникает со второй и третьей.

Наёмные работники. Привлекать людей по трудовым договорам на этой деятельности нельзя. Горничная, принятая в штат, закрывает вопрос о самозанятости целиком. Разовые исполнители по гражданско-правовым договорам под этот запрет не попадают, но и здесь налоговая смотрит на суть отношений: постоянная уборка по расписанию выглядит как работа по найму, каким бы ни было название договора.

Госслужащие. Для них режим доступен в одном-единственном случае — налогообложение доходов от сдачи в аренду жилых помещений. Никакой другой деятельности на НПД у них быть не может.

Что стоит зафиксировать в договоре

Хвост запроса показывает, что образец договора ищут почти так же часто, как сам режим. Минимальный набор для краткосрочного найма выглядит так:

кто сдаёт и на каком основании — собственник или представитель по доверенности;
адрес и точные даты заезда и выезда с указанием времени;
сумма, порядок оплаты и возвратный депозит, если он берётся;
число проживающих и правила по гостям, животным и курению;
ответственность за имущество и порядок фиксации повреждений при заселении.

Чек самозанятого формируется в приложении «Мой налог» после каждой оплаты и отдаётся гостю. Это единственный документ, который подтверждает доход, и он же закрывает вопрос о легальности сдачи для соседей и управляющей компании.

Что это меняет в приёме броней

Самозанятый работает без администратора по определению режима, поэтому вся переписка с гостями ложится на владельца. Обычная картина: объявления на нескольких площадках, вопросы про свободные даты в мессенджерах и звонки в неудобное время.

Мы делаем ОтельБот именно для этой ситуации. Обращения со всех каналов собираются в один инбокс, бот отвечает про свободные даты и цену, заявки и брони видны на общей доске. Как это устроено, показано на главной странице. Сам формат сдачи мы разбирали отдельно — как сдавать квартиру посуточно.

Коротко

Посуточная сдача жилого помещения под НПД подходит: в законе указан вид помещения, срок договора там не упомянут.
Апартаменты и нежилые помещения из режима выведены.
Ставка 4 % с оплат от гостей, 6 % с оплат от компаний, деклараций и фиксированных взносов нет.
Потолок дохода — 2,4 млн ₽ в год нарастающим итогом.
Наёмных работников по трудовым договорам быть не должно.
ФНС в апреле 2026 года подтвердила: запрета на услуги гостевого дома в законе нет.

Материал описывает нормы по состоянию на 29 августа 2026 года и не заменяет консультацию налогового специалиста по вашей ситуации. Сверяйтесь с первоисточником: npd.nalog.ru.